На главную страницу Написать письмо

Выгодная покупка. Как выбрать квартиру в новостройке?


Бесшумные лифты и подземные паркинги, автономные котельные и красочные детские площадки, 2-камерные стеклопакеты и надежные сейф-двери - все это атрибуты нового жилья. Не секрет, что определенная часть людей, мечтающих жить лучше и комфортнее, опасается вкладывать деньги в новостройки. Но посмотрите вокруг: какое количество великолепных домов построено за последние годы! И не редко, когда строительство подходит к концу, почти все квартиры в доме уже проданы.

Такая популярность! Откуда?

Безусловно, покупка квартиры в новостройке связана с определенной долей риска. Дом еще не построен. Это значит, что радостных поздравлений «С новосельем!» придется ждать долгие недели и месяцы. А если строительство затянется и в назначенный срок дом не сдадут? Другой момент: мы можем только предполагать, какой будет строящаяся квартира в состоянии готовности. А если реальность обманет наши ожидания? Но, как говорится, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Несмотря ни на что, квартиры в новостройках пользуются огромной популярностью. На это есть объективные причины. Достаточно сказать о том, что у нового жилья, как правило, хороший метраж, удобные планировки, новые инженерные коммуникации. При желании еще на стадии строительства покупатель за относительно небольшую доплату может заказать перепланировку и выбрать внутреннюю отделку квартиры в соответствии с собственным вкусом.   

Так, покупать или не покупать? Думайте сами, решайте сами. А если приняли положительное  решение, постарайтесь сделать правильный выбор. Предложений на рынке сейчас столько, что глаза разбегаются. На что же покупателю квартиры в первую очередь следует обратить внимание?

Сколько стоит?

Для многих вопрос цены - главный и решающий. Получить ипотечный кредит на приобретение строящегося жилья всегда было непросто, а сейчас практически невозможно, поэтому рассчитывать придется «на собственные силы».

Понятно, что стоимость квартиры зависит от целого ряда параметров. В первую очередь, от количества квадратных метров и от того, какой статус имеет дом. Квартиры одинакового метража в элитном доме и в доме эконом-класса будут существенно отличаться по стоимости. Имейте в виду, что в рекламных объявлениях обычно указывают цену самых дешевых в доме квартир, к примеру, расположенных на крайних этажах. Если вы делаете ставку на  качество, будьте готовы к тому, что понравившийся вариант окажется дороже. 

Цена квартиры, ее общая площадь и стоимость одного квадратного метра должны быть указаны в договоре, который подписывают клиент и застройщик. Не стоит удивляться, если после окончания строительства квартира окажется просторнее, чем изначально предполагалось. Поскольку так бывает, застройщики включают в договор пункт о том, что покупатель в такой ситуации должен доплатить. Порядочные компании учитывают и возможность противоположного результата и обещают выплатить деньги, если площадь жилья окажется меньше. Так или иначе, после подписания договора цена одного квадратного метра должна оставаться неизменной.

 Скоро сказка сказывается, да не скоро дом строится

Если дом еще не достроен, важен вопрос о сроках окончания строительства. Как правило, застройщик указывает год и квартал, когда он собирается сдать здание в эксплуатацию. По отношению к застройщикам, которые не укладываются в намеченные сроки, закон о долевом строительстве предполагает штрафные санкции.

Илья Журавлёв, генеральный директор группы компаний «Уралстройинвест»:

- В случае нарушения договорного срока передачи дольщику объекта строительства законом предусмотрена жесткая неустойка за каждый день просрочки. Она привязана к ставке рефинансирования Центрального Банка России. При просрочке в год на застройщика налагаются такие пени, что на них можно купить еще одну квартиру.

Если дом строится по схеме ЖСК, в договоре также должен быть пункт о штрафных санкциях в случае нарушения сроков строительства. Справедливости ради заметим: несмотря на это, в установленные сроки застройщики вписываются не всегда.

 Мой дом - моя крепость

Важным критерием для выбора жилья является тип дома. При всем разнообразии представленных на рынке вариантов самыми распространенными являются панельные, кирпичные и монолитные дома. Каждый из этих типов имеет своих поклонников, ибо обладает определенным набором положительных свойств, но каждый имеет и свои недостатки.   

К примеру, у «панелек» той или иной серии ограниченное число вариантов планировок квартир. Из-за технических особенностей панельного домостроения ни о свободной планировке, ни о перепланировке не может быть и речи.   

Монолитные дома не подразделяются на серии. Каждое здание строится по  специальному проекту и отличается оригинальным архитектурным решением. Квартира в монолитном доме может быть совершенно необычной - с изогнутыми перегородками, большими пролетами, высокими  потолками. При желании покупатель может внести в проект свою лепту, самостоятельно решив, какой будет площадь и конфигурация его будущей обители. Дома из проверенного временем кирпича имеют очень высокие качественные характеристики. Основу кирпича, как известно, составляет глина. Это природный материал, и он способен создать в помещении максимально благоприятный микроклимат. Однако строительство кирпичных домов - достаточно трудоемкий процесс.

Чтобы избежать недоразумений, попросите продавца показать вам документ под названием «Разрешение на строительство».

 Илья Журавлёв, генеральный директор группы компаний «Уралстройинвест»:

- Разрешение на строительство выдается застройщику муниципальной администрацией. В этом документе  указываются наименование объекта, этажность дома, его адрес, срок окончания строительства. У застройщика в полном объеме должна быть проектная документация с планировками жилых помещений. Одним словом, покупателю должна быть представлена развернутая, наглядная и понятная информация об объекте в целом, а также планировки отдельных квартир. В идеале о доме и застройщике должны быть хорошие презентационные материалы.

Для многих покупателей имеет значение, сколько квартир на одной лестничной площадке. Безусловно, 3 квартиры и 8 квартир - две большие разницы. Поэтому и эту деталь не выпускайте из внимания. 

 Что за каменной стеной?

На вторичном рынке внутренняя отделка приобретаемой квартиры зависит, прежде всего, от вкусов прежних жильцов. В новостройках все иначе. Часто застройщики позволяют клиенту выбрать наиболее приемлемый для него вариант в диапазоне от голых стен до изысканного дизайна.

Не удивительно, что большинство покупателей предпочитают чистовую отделку. Это дает возможность вселиться в новую квартиру практически сразу после того, как будут получены ключи. Не придется тратить время и силы на поиски отделочных материалов и дорогостоящий ремонт. В таких квартирах устанавливаются сантехника, красивые межкомнатные и надежные входные двери, пластиковые окна. Цвет обоев клиент выбирает сам. 

Часть покупателей предпочитают отделывать квартиру исключительно по своему вкусу. Они заказывают черновую отделку. Что это значит? Строителями выравниваются стены, выполняется стяжка на полу и потолке. А все прочие заботы по отделке квартиры клиент берет на себя, уповая на собственные силы или помощь дизайнеров и других специалистов.  

Для общего блага

Заранее узнайте, будет ли огорожена территория вашего дома и будет ли производиться ее озеленение. Поинтересуйтесь, что будет располагаться на первых этажах. Важный момент - наличие гаражей или парковки. 

Безусловно, стоит оценить, насколько развита транспортная инфраструктура в выбранном вами районе, как далеко находится дом от остановок общественного транспорта. Есть ли рядом магазины, школы, поликлиники, детские и спортивные площадки. Если это новый квартал, желательно узнать у застройщика, ведется ли строительство школы, детского сада и других учреждений. Наверное, каждый из нас предпочел бы жить в микрорайоне с развитой инфраструктурой. Но участников долевого строительства не может не волновать и другая сторона вопроса: какие объекты инфраструктуры  включаются в его затраты?

Надежда Косарева, член Правительственной комиссии по жилищной политике, член экспертного совета при комиссии по развитию ипотечного кредитования Государственной Думы РФ:

- В затраты участника долевого строительства включается все. Это плохо, но я прекрасно понимаю застройщиков. Они взяли территорию, у них есть инвестиционный проект. Если они не сумеют «отбить» все свои затраты, им просто не удастся проект реализовать. Здесь я больше виню наши муниципалитеты. Социальную инфраструктуру они должны строить за счет бюджетных средств. Но у муниципалитетов нет денег, в результате они перекладывают эти затраты на застройщиков, а застройщики, естественно,  на покупателей жилья. Формально в законе «О долевом участии в строительстве...»  написано, что средства дольщиков могут использоваться только на строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. В состав проектной документации входит смета на строительство, которая и включает практически все объекты инфраструктуры.

Сегодня многие застройщики предлагают явные и скрытые скидки, беспроцентные рассрочки и иные программы стимулирования сбыта. В рекламных объявлениях мы читаем: «Индивидуальный график платежа», «Значительные скидки», «Невероятные скидки», «Месяц низких цен». В поисках оптимального варианта разумно обратить внимание на эти выгодные предложения.

Приобретение недвижимости - серьезный шаг. Делайте его со всей ответственностью.

Кстати

По данным Ассоциации строителей России, в среднем по стране стоимость новостроек с начала года упала на 4 %, в то время как рублевые цены на вторичное жилье снизились в среднем на 8,9 %.  

В апреле текущего года средневзвешенная цена квадратного метра жилья эконом-класса составила:
на первичном рынке - 39354 рубля; 
на вторичном рынке - 43903 рубля. 

Себестоимость строительства одного квадратного метра была  - 33563 рубля.

В Екатеринбурге в апреле цена «квадрата» составляла
на вторичном рынке - 57000 рублей;
на первичном рынке в сегменте эконом-класса - 53075 рублей.

Расчетная себестоимость строительства квадратного метра была около 38 тысяч рублей.

Автор - Елена Абрамова          Источник:BLIZKO Недвижимость